邮政局物业管理办法
【简介】感谢网友“糖分”参与投稿，下面是小编收集整理的邮政局物业管理办法（共6篇），供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
篇1：邮政局物业管理办法
邮政局物业管理办法
为了加强固定资产、低值易耗品管理，确保固定资产的完整及企业权益不受损害，正确核算固定资产的数量和价值，明确各单位的管理、核算、监督和经济责任，堵塞因管理不严造成的跑、冒、滴、漏现象，保证企业财产安全和完整，提高固定资产、低值易耗品的效能，现制定《**县邮政局物业管理办法》。
一、 固定资产管理办法：
（一） 邮政企业的固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机械设备、电源设备、运输设备及其它与生产经营有关的主要设备、工具、器具等，不属于生产经营主要设备的物品，本资料权属文秘资源网，放上鼠标按照提示查看本网网更多资料 单位价值在元以上，使用期限一年以上的，也作为固定资产。
（二） 固定资产管理按照“统一领导、分级管理”和“归口管理”的原则，实行局、专业、班组和支局所三级管理。
（三） 固定资产的增减变动，必须严格按照管理分工，履行规定的审批手续，任何单位或个人不得擅自拆除、调出、挪用、赠送、外借和变卖企业固定资产，。
（四） 各单位负责人对管好用好固定资产负有主要责任，对工作失职、管理不善，造成固定资产损毁或提前报废的单位负责人，根据情轻重，给予批评教育、纪律处分或赔偿损失等。
（五） 每年组织财务、物业管理人员及相关人员对各单位的固定资产进行一次清查盘点，发现有账实不符、损毁现象的，应查明原因，按规定处理；单位负责人工作调动时，在监交人员的监督下将固定资产点交清楚，确保资产的完整。
（六） 对固定资产属自然性或不可抗拒原因损坏的，使用单位必须及时上报局综合办，由相关人员对损坏情况进行评估，并预算维修费，报局办公会审批，维修费用超过3000元的.上报市局审批。
（七） 新增的固定资产财务部门要及时登记造册，按规定及时调整账卡，必须作到账、卡、物三相符；报废的固定资产统一缴局后勤部门管理；处理报废固定资产时，必须由财务、后勤人员对报废的固定资产进行价格评估，报局办公会审批后方可处理，财务部门要及时收回款项。
二、 低值易耗品管理办法：
（一） 使用期限一年以内的与生产经营有关的主要设备、工具、器具等；单位价值在1000元以下的劳动资料；通信生产过程中专用的工具性仪表、电话机、自行车、电视机等，均按低值易耗品。
（二） 低值易耗品管理，按照“统一领导、分级管理”的原则，实行局、专业、班组和支局所三级管理。
（三） 需要购置低值易耗品时，经局领导批准后，由供应部门统一办理购置手续，并建立相应的明细帐进行管理。
（四） 购置的低值易耗品原则上都应办理入库手续，领用时再办理出库手续，防止财产物品流失；低值易耗品原则上实行以旧换新制度，防止浪费。
（五） 各单位请领的低值易耗品由各使用单位负责保管、维护、保养，发现有损坏现象应及时处理，处理不了的必须及时报局综合办，由局派人进行处理，保证低值易耗品的使用效率。
（六） 各单位负责人对管好用好低值易耗品负有主要责任，对工作失职、管理不善，造成固定资产损毁或报废的单位负责人，应查明原因，应由个人负责的，要追究个人经济责任，实行按价赔偿。
（七） 低值易耗品的管理人员和使用人员工作变动时，必须将其管理和使用的低值易耗品清册和实物核对后交接清楚，方能办理调动手续。本资料权属文秘资源网，放上鼠标按照提示查看本网网更多资料
（八） 低值易耗品需要在局内部调拨时，必须有局领导批准后方可调拨，任何人不得随意调拨。
（九） 处理报废的低值易耗品时，必须有相关部门审核后方能处理，处理人员必须及时将款项缴财务部门。
（十） 每年由财务部门负责组织相关人员，对本单位的低值易耗品的使用、管理、维护、保养情况进行监督检查。
篇2：东营市物业管理办法
最新东营市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。
第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际使用物业的非所有权人。
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县区住房城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。东营经济技术开发区管理委员会、东营港经济开发区管理委员会等(以下简称开发区管委会)负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
经济和信息化、公安、民政、财政、城乡规划、卫生计生、环境保护、食品药品监管、城市管理、物价、畜牧、工商、质监等有关部门，以及供水、供电、供气、供热、通信(含宽带数据传输，下同)、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理活动中的纠纷。
社区居民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第二章 新建物业
第七条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
第八条 建设单位办理商品房预售许可证前，应当持房地产开发经营权证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会申请划分物业管理区域。
建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第九条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省、市有关住宅区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
第十条 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
物业服务用房应当具备水、电、采光、通风、热力等正常使用功能。建设工程项目总建筑面积在十万平方米以下(含十万平方米)的，建筑面积按照总建筑面积的千分之四配置，但不得小于一百平方米;超过十万平方米的，超出部分按照千分之三配置。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。
第十一条 住宅区内的政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;社区居家养老服务用房按每百户不少于二十平方米的标准配套建设;社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居家养老服务用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，由政府投资建设。
第十二条 按照规划要求在住宅区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位和物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置的停车泊位，属于全体业主共有，建设单位不得占用、附赠、出售或者出租。
第十四条 住宅区内专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅区内专业经营设施设备的投资建设。住宅区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
各级人民政府、开发区管委会和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设、维护和管理义务。
第十六条 城乡规划主管部门在进行建设工程规划审批时，应当就住宅区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求住房城乡建设主管部门和专业经营单位的意见。
第三章 前期物业管理与物业交付
第十七条 建设单位应当依法通过招投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅项目总建筑面积三万平方米以下，非住宅项目一万平方米以下的，经县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十八条 建设单位确定前期物业服务企业后十五日内，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;合同期限未满、业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十九条 建设单位在办理商品房预售许可证前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第二十条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十一条 新建物业实行前期物业承接查验制度。建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验，形成承接查验书面记录，签订物业承接查验协议。
第二十二条 新建住宅区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)住宅区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按设计要求配置到位;
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(七)住宅区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务、政务管理和社区居家养老服务等配套建筑及设施建设;
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(十)住宅区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十一)锅炉、电梯等特种设备按法定程序检验合格;
(十二)法律、法规、规章规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行综合验收，向住房城乡建设主管部门办理综合验收备案手续。
第二十三条 建设单位应当自住宅区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务合同。
第二十四条 建设单位应当在县区住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)电梯等特种设备设计、制造、安装的合格证、质量证明书、监督检验报告等相关安全技术档案;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)其他应当移交的资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。无业主委员会的，应当移交物业所在地的社区居民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、开发区管委会。
第四章 业主大会与业主委员会
第二十五条 房屋的所有权人为业主。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第二十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第二十七条 业主大会依法履行下列职责：
(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用住宅专项维修资金;
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他事项。
第二十八条 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告县区住房城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主、社区居民委员会，以及街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会等代表组成。其中，业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一;筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会代表担任。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公示。
第三十条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)依据相关法律法规，制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件，确定业主委员会候选人名单;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。
第三十一条 业主委员会由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议。有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不按规定履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会责令限期召集;逾期不召集的，由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会负责组织业主召开业主大会。
第三十二条 业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任和执行委员在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示。
第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)拒不履行委员职责的;
(二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。
第三十四条 业主委员会依照有关法律、法规和业主大会的授权开展活动，履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主或者物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(六)监督管理规约的实施;
(七)业主大会赋予的其他职责。
第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向街道办事处、乡镇人民政府和县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会备案：
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的业主委员会出具备案证明、刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，书面告知街道办事处、乡镇人民政府和县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会。
第三十六条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，有三分之二以上委员参加，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由全体委员过半数同意并签字确认，自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第三十七条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第三十八条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。
第三十九条 业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第四十条 业主大会与业主委员会的活动经费及业主委员会委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第五章 物业服务企业与物业服务
第四十一条 物业服务企业是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
第四十二条 物业服务企业提供物业服务时应当实行项目经理责任制。
第四十三条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第四十四条 住房城乡建设主管部门或者开发区管委会应当定期对物业服务企业的服务质量进行专项检查，督促其提高服务水平。
物业服务企业应当定期向住房城乡建设主管部门报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第四十五条 物业服务企业应当在市、县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会指导下成立物业管理协会，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业管理服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
第四十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务内容主要包括下列事项：
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的养护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)对物业使用中的禁止行为进行告知、劝阻、报告;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业档案和物业服务档案的保管;
(八)其他约定的物业服务事项。
第四十七条 业主大会通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业。
业主委员会应当经业主大会授权，与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主或者物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，到县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会办理物业服务合同备案手续。
第四十八条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：
(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;
(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;
(三)制定和完善物业服务质量控制措施，建立健全物业服务档案保管、移交等制度;
(四)向业主或者物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求和注意事项;
(五)按照物业服务合同的约定，提供相应的服务;
(六)将物业服务相关信息在物业管理区域内长期公示;
(七)定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。
第四十九条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：
(一)物业服务企业的名称、资质证书、联系方式、物业服务投诉电话;
(二)项目经理有关服务信息;
(三)物业服务合同约定的服务内容、服务标准与依据、收费项目、收费标准、收费方式等;
(四)电梯、消防、监控等设施设备的`日常维修保养单位的名称和联系方式等;
(五)其他应当公示的信息。
第五十条 物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并依据合同约定期限书面通知物业服务企业;合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。
业主大会决定另聘物业服务企业的，选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过，并在物业管理区域内公示。
物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。
第五十一条 物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会，并向全体业主公示;合同未约定通知期限的，应当提前六十日履行通知义务。
第五十二条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)结算预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定的其他事项。
第五十三条 物业服务企业未履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
经业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第五十四条 物业服务企业退出后，业主大会未及时选聘新的物业服务企业时，业主大会或者街道办事处、乡镇人民政府、开发区管委会可以委托物业服务企业或者其他管理人临时代管，至业主大会选聘新的物业服务企业为止。代管期限一般不得超过三个月。
第五十五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开和质价相符的原则，按照不同物业的性质、特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价。具体办法由市物价部门会同市住房城乡建设主管部门另行制定。
第五十六条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后空置一年以上的，其物业服务费按物业服务合同约定收取;未约定的，按物业服务收费标准适当减收。
第五十七条 物业服务企业不得擅自扩大收费范围，提高收费标准。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第五十八条 业主或者物业使用人欠交物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第五十九条 住宅区内供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共用部位的服务。
第六章 物业的使用与维护
第六十条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为：
(一)擅自侵占、改建、损坏共用部位、共用设施设备;
(二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;
(三)擅自占用、挖掘道路、场地;
(四)擅自改变房屋用途;
(五)损坏房屋承重结构;
(六)违章搭建建筑物和构筑物;
(七)随意倾倒垃圾、排放污水、抛掷杂物;
(八)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;
(九)实施赌博、利用迷信活动等危害社会;
(十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，制造超过规定标准的噪声;
(十一)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;
(十二)法律、法规、规章、管理规约和临时管理规约禁止的其他行为。
业主、物业使用人有前款规定行为之一的，物业服务企业应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止仍未改正的，向有关行政管理部门报告。物业服务企业有前款规定行为之一的，业主委员会应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止仍未改正的，向有关行政管理部门报告;业主和相关单位可以向有关行政管理部门投诉。有关行政管理部门在接到报告或者投诉后，应当依法予以处理。
第六十一条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照管理规约、临时管理规约规定禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第六十二条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人不得拒绝和阻碍。
第六十三条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、临时管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第六十四条 物业管理区域内的车库应当通过出售、租赁或者附赠形式，优先满足业主或者物业使用人停车需要。业主或者物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
第六十五条 物业管理区域内规划建设的车库应当优先投入使用。因规划建设车库不足，业主大会征求城乡规划主管部门意见后，可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，妨碍道路通行。
利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
业主不得擅自占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放车辆。
第六十六条 业主不得违反法律、法规、规章、管理规约、临时管理规约规定，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，经有利害关系的业主同意后，依法办理相关手续。
第六十七条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。未作决定的，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。收益使用情况应当向全体业主公示。
第六十八条 新建物业实行质量保修金制度。建设单位在办理竣工验收备案前，应当按照建筑安装总造价的百分之三至百分之五的比例，一次性足额向县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会设立的账户交存物业质量保修金。
建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。
第六十九条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。
建设单位履行了保修义务的，保修期届满后，县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会应当按规定将质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第七十条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护和维修，由业主负责，所需费用由业主承担。
因业主或者物业使用人使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修造成房屋质量缺陷或者安全隐患的，由责任人承担维修责任和相关法律责任。
第七十一条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、单元门、监控、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第七十二条 业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主未交纳住宅专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。
电梯、锅炉等特种设备和消防设施，由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养;有限空间、高空等涉及人身安全的作业，物业服务企业应当委托具备相应资质的单位或者个人实施。委托实施的，应当明确各方安全管理责任。
第七章 老旧住宅区物业管理
第七十三条 县区人民政府、开发区管委会对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。
第七十四条 老旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，建设资金由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造资金，由业主承担。市及县区人民政府、开发区管委会对投资责任另有规定的，从其规定。
专业经营设施设备改造验收合格后，专业经营设施设备产权未移交的，由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会指导业主委员会组织召开业主大会表决;未成立业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会指导社区居委会组织召开小区居民会议，将入户端口以外的专业经营设施设备产权移交给专业经营单位，并由专业经营单位负责今后的维护和管理。
第七十五条 在老旧住宅区整治改造中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房、政务管理用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。
第七十六条 提倡旧住宅区实行物业管理。旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。
第七十七条 未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅区，业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。
第八章 社区管理与监督
第七十八条 实行政府部门职能进社区制度，落实网格化管理。
住房城乡建设、公安、民政、财政、城乡规划、卫生计生、食品药品监管、城市管理、物价、畜牧、工商、质监等有关部门，应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人信息予以保密。
第七十九条 县区人民政府、开发区管委会应当建立物业管理联席会议制度，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。
第八十条 街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会负责召集由住房城乡建设、城市管理、公安、社区居委会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理联席会议。
物业管理联席会议协调处理下列事项：
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。
第八十一条 市住房城乡建设主管部门应当建立物业服务企业评价体系和信用档案，依法向社会公示物业服务企业的信用信息。
第八十二条 物业管理协会可以依照国家、省和市有关规定，制定物业服务规范和等级标准，推进标准化服务。建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，促进行业自律。
第九章 法律责任
第八十三条 违反本办法规定，法律、法规、规章已规定法律责任的，依照其规定执行;法律、法规、规章未规定法律责任的，按照本办法的规定执行。
第八十四条 业主委员会及其委员违反本办法第三十三条第二款、第三十八条第二款规定，拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的，由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会责令其限期移交。
第八十五条 物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会责令其限期改正，并将该行为记入物业服务企业信用档案：
(一)违反本办法第二十一条规定，未履行承接查验义务的;
(二)违反本办法第四十七条第四款规定，未及时办理物业服务合同备案手续的;
(三)违反本办法第四十九条、第六十七条规定，未公示相关信息的;
(四)违反本办法第五十三条第二款规定，在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的;
(五)违反本办法第六十条规定，未履行劝阻、制止和报告义务的。
第八十六条 专业经营单位违反本办法规定，停止已缴费用户和共用部位服务的，由相关行政主管部门依法予以处罚;造成业主或者物业使用人损失的，应当依法承担赔偿责任。
第八十七条 住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关行政管理部门的工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第八十八条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第八十九条 本办法自3月1日起施行。
篇3：广州市物业管理办法
第四节 业主委员会
第五十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第五十二条 业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人(含5人)的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。
第五十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会的会议记录和会议决定;
(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。
报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。
业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则，同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。
备案的有关事项发生变更的，任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。
第五十四条 业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询;
(三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;
(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;
(七)根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益;
(八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;
(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
第五十五条 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料，接受业主监督：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;
(五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况;
(六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息;
(九)其他应当向业主公开的情况和资料。
业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布，其他情况和资料应当及时更新。
业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。
第五十六条 业主委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能履行职责的，由副主任召集和主持。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内公告全体业主。
业主委员会召开会议讨论重大事项时，可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。
第五十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任不召集的，由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。
第五十八条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。
第五十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。
业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
第六十条 业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，经业主委员会核实后中止其委员职务，并提请业主大会决定终止其委员职务。
业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的，其委员职务自行终止。
在一届业主委员会任期内，业主委员会委员职务终止，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。
职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。
第六十一条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。
业主委员会未按照前款规定及时补选的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。
第六十二条 业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由业主监事会组织换届选举;未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。
业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第六十三条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的，居民委员会、村民委员会应当履行职责。
第四章 前期物业管理
第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。
前期物业管理招投标的具体实施办法，由市房地产行政主管部门另行制定。
第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：
(一)前期物业管理中标备案申报表;
(二)物业管理区域备案回执;
(三)招标公告和招标文件;
(四)开标签到表;
(五)评标专家评分表;
(六)评标委员会的评标报告;
(七)中标单位资质证书;
(八)中标单位的投标文件。
新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的，还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。
报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：
(一)前期物业服务合同备案申报表;
(二)物业服务企业资质证书;
(三)前期物业服务合同;
(四)中标通知书。
报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。
建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。
第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。
第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：
(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。
(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。
(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。
业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
建设单位在办理物业承接查验前，应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)物业专项维修资金清册;
(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(六)物业及配套设施的产权清单;
(七)物业服务用房的清单;
(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询。
建设单位在出售物业时，应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。
按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先满足业主需要。
第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：
(一)物业承接查验备案申报表;
(二)前期物业服务合同备案回执;
(三)临时管理规约;
(四)物业承接查验协议;
(五)建设单位移交资料清单;
(六)查验记录;
(七)交接记录;
(八)其他承接查验有关的文件。
报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
第五章 物业服务
第七十三条 业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。
物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：
(一)物业服务合同备案申报表;
(二)物业服务企业资质证书;
(三)物业服务合同。
报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：
(一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;
(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;
(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。
第七十五条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。
物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
第七十六条 住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。
物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业或者物业服务企业应当及时答复。
第七十七条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：
(一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;
(二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;
(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;
(四)住宅装饰装修管理资料;
(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。
第七十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。
业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域;新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。
原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。
第七十九条 物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
第八十条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的，应当移交居民委员会、村民委员会代管：
(一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料;
(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;
(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;
(四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料;
(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;
(六)业主房屋产权清册等相关资料;
(七)其他应当移交的资料和财物。
物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。
第八十一条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。
第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。
物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。
物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。
第八十三条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。
第八十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促仍拒不交纳的，物业服务企业可以依法追究其违约责任。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为，可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理;对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。
第六章 物业的使用和维护
第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。
利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。
利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。
第八十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。
物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。
住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第八十七条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。
第八十八条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;
(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(四)破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)违法搭建建筑物、构筑物;
(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;
(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(八)损毁树木、园林;
(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品;
(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;
(十一)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为;
(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;
(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树;
(十四)违反规定饲养动物;
(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
第八十九条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金，但是物业属于1个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。
第九十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。
物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。
第九十一条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。
第七章 法律责任
第九十二条 相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府直接负责查处物业管理违法行为的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的，由其所在单位、上级行政机关或者行政监察机关责令改正，拒不改正的，给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)违反本办法第八条规定，相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的;
(二)违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，区分局、县级市房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的;
(三)违反本办法第二十条第二款规定，街道办事处、镇人民政府收到书面申请后未按规定发布筹备组组建公告的;
(四)违反本办法第二十二条第四款规定，街道办事处、镇人民政府未更换不符合条件的街道办事处或者镇人民政府代表的;
(五)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责的。
第九十三条 违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，建设单位、物业服务企业、业主委员会或者街道办事处、镇人民政府隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案、以及逾期报送备案或者逾期变更备案事项的，由备案实施机关按照《广州市行政备案管理办法》有关规定依法处理，并可以将处理情况向社会公布。
第九十四条 有下列行为之一的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期改正，并通告全体业主;造成损失的，责任人依法承担法律责任：
(一)业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;
(二)组织召开业主大会的机构违反第四十三条第一、二款规定，拒不答复业主对表决结果的异议或者拒绝业主查验本人意见的。
第九十五条 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、镇人民政府责令改正;拒不改正造成严重后果的，可以组织选举新的业主委员会;相关责任人员涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的;
(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;
(三)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的;
(四)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。
第九十六条 违反本办法第六十四条第一款规定，建设单位未通过公开招投标的方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。
第九十七条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，对其责任人处以500元的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
(一)建设单位和物业服务企业违反本办法第二十五条的规定，拒不向街道办事处、镇人民政府提供相关文件资料，或者存在妨碍筹备组和业主大会活动行为的;
(二)物业服务企业未按照本办法第七十四条规定公开物业服务信息并及时更新的;
(三)共有物业的管理机构未按照本办法第八十五条第四款的规定设立专项账户管理共有收益并定期向业主公开，或者擅自挪用的。
第九十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政管理部门责令限期改正，有多收价款的，应当退回多收价款;逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为;其行为违反价格法律、法规和规定的，由价格行政管理部门依法予以处罚：
(一)违反本办法第六十九条第一款规定调整物业服务收费标准的;
(二)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，物业服务企业拒不提供业主本人表决意见供查验的;
(三)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，经查验证实物业服务企业公示的表决结果与业主表决意见不一致的;
(四)违反本办法第七十五条第二款规定，未在规定时间内公布物业服务资金有关情况，或者未按规定答复业主、业主大会或者业主委员会的质询的。
物业服务企业违反本办法第七十五条第一款规定，将预收的物业服务资金用于物业服务合同约定以外的支出的，应当承担物业服务合同约定的违约责任;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
物业服务企业违反本办法第七十五条第三款的规定，转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料的，由财政行政管理部门按照《中华人民共和国会计法》的规定给予处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第九十九条 对违反本办法的行为，当事人除按照本办法的规定承担相应的责任外，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第一百条 本办法自5月1日起施行。
篇4：长沙市物业管理办法
长沙市物业管理办法完整版
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。
第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。
第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。
物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。
第二章 前期物业管理
第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。
第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。
第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。
第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。
第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。
第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：
(一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米;
(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。
市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。
第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。
车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。
车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。
第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。
第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。
有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：
(一)投标人少于3人;
(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。
第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。
物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三章 业主及业主大会
第十七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。
在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。
第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。
符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。
业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。
第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。
业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。
建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。
第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。
首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。
第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约和业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。
业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。
前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。
第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。
第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。
业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。
有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
(一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;
(二)因房屋权属变更，不再是业主的;
(三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;
(四)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会;拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。
第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。
有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：
(一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。
第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。
业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。
第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。
第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。
第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。
第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。
第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。
物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。
第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及服务费用;
(三)物业管理区域内秩序维护;
(四)合同期限;
(五)违约责任。
第三十五条 物业服务主要包括下列事项：
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;
(三)车辆停放管理;
(四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;
(五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案资料保管;
(八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。
第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。
制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。
业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。
第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：
(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;
(二)移交物业共用部位;
(三)结清相关费用;
(四)法律、法规、规章规定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：
(一)业主委员会不依法履行职责;
(二)业主委员会换届;
(三)履行物业服务合同的重大争议;
(四)物业服务企业变更交接;
(五)其他需要协调解决的物业管理事项。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第五章 物业的使用和维护
第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。
业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。
第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。
第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。
第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。
对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。
第六章 附则
第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第四十八条 本办法自1月1日起施行。
物业管理的公共服务
是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：
(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
(2)房屋设备、设施的管理;
(3)环境卫生的管理;
(4)绿化管理;
(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;
(6)车辆秩序管理;
(7)公众代办性质的服务;
(8)物业档案资料的管理
篇5：陕西物业管理办法
陕西物业管理办法最新版
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
第四条 物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。
第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。
第六条 设区的市、县(市、区)人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第七条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第九条 物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。
第十条 物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。
街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组。县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以指导。
街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。
第十一条 业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表。
业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。
第十二条 建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
第十三条 业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;(三)确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)拟定业主委员会选举办法;(五)提出业主委员会成员候选人名单;(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第(一)项至第(五)项的内容在物业管理区域内公示。
第十四条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。
业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
第二节 业主大会
第十五条 下列事项由业主大会决定：
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会成员;(三)听取和通过业主委员会的工作报告;(四)选聘、解聘物业服务企业;(五)管理、使用和续筹专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)撤销业主委员会不适当的决定;(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。
第十六条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。
业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。
业主大会会议表决采取记名投票的方式。
第十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。
第十八条 管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。
管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示范文本由省建设行政主管部门制定。
第十九条 首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
第二十条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
(一)占总人数五分之一以上业主提议的;(二)发生突发事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第(二)项情况除外。
第二十一条 业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开;逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。
第二节 业主委员会
第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。
业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定;(二)召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况;(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)审核需要业主分摊的费用;(五)监督管理业主共有收益;(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;(八)调解物业使用纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。
业主委员会组成人数为单数，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。
业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。
第二十四条 业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬，由业主大会决定。
第二十五条 业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。
未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十六条 业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;(二)履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;(四)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力;(五)具备必要的工作时间。
第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。备案时应当提交以下材料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会的会议记录和会议决定;(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。
物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。
第二十八条 业主委员会组成人员不得有下列行为：
(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第二十九条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：
(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;(四)被判处刑罚的。
第三十条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：
(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;(二)不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;(三)违反本条例第二十八条规定的;(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条 业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;副主任资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。
业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
第三十二条 业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由其委托的副主任召集;主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第三十三条 业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。
第三十四条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。
第三十五条 业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于五分之一，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。
业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十六条 业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十七条 业主委员会半数以上辞职，或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的，由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立业主委员会换届筹备组，组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任，其他人员由业主推选。换届筹备组应当按照本条例第三十五条第二款、第三款的规定组织换届选举，原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起十日内完成移交工作。
第三十八条 占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。
业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第四节 其他规定
第三十九条 业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十条 业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。
第四十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。
业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查询。
第三章 前期物业管理
第一节 物业管理区域划分
第四十二条 物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由县(市、区)物业管理行政主管部门划定。
第四十三条 物业管理区域按照下列规定进行具体划分：
(一)按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;(三)已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
对物业管理区域划分有争议的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。
第四十四条 新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向县(市、区)物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
县(市、区)物业管理行政主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。
第二节 前期物业管理
第四十五条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：
(一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置;(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;(八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;(九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。
建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件，以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。
第四十六条 前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
第四十七条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十八条 住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》前完成招标。
第四十九条 建设单位应当在销售物业前制定符合本条例第十八条第一款和第三款规定的临时管理规约，并与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
第五十条 建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。
物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第五十一条 前期物业服务合同可以约定期限;但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第五十二条 建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。
第五十三条 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单;(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)业主名册;(六)物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
建设单位应当自业主委员会选举产生之日起十日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会。
第五十四条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供;(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。
第五十五条 建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。
设区的市、县(市)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。
第五十六条 建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。
第五十七条 从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书。
物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第五十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。
第五十九条 业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。
第六十条 物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
第六十一条 物业服务合同应当包括下列内容：
(一)物业的基本情况;(二)委托方和受托方的权利义务;(三)物业管理服务事项和服务标准要求;(四)物业管理服务费的标准和收取办法;(五)物业的养护和维修要求;(六)合同的期限、变更和解除;(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;(八)违约责任及解决纠纷的途径;(九)专项维修资金的管理使用;(十)物业管理服务用房;(十一)双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同示范文本由省建设行政主管部门制定。
第六十二条 物业服务企业可以提供下列服务：
(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(三)公共绿化的养护和管理;(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(五)车辆停放管理服务，保障道路畅通;(六)物业档案、资料管理;(七)装饰装修管理服务;(八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第六十三条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第六十四条 物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。
物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。
第六十五条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照下列规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用：
(一)业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取;(二)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;(三)全体业主共同使用的，由全体业主分摊;(四)物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。
物业服务企业应当每月公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。
第六十六条 供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用。
供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。
第六十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定应急预案对突发事件的预防和应对作出规定。发生突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第六十八条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
第六十九条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
(一)业主共有的结余资金;(二)第五十三条规定的资料;(三)物业服务用房;(四)维修、保养物业形成的技术资料;(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;(六)其他应当移交的资料和财物。
物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
第七十条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。
第五章 物业的使用和维护
第七十一条 物业使用中不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;(三)擅自将住宅改变为经营性用房;(四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;(六)侵占绿地，毁坏花草树木;(七)乱倒垃圾、乱堆杂物;(八)乱设摊点、乱停车辆;(九)违反规定饲养动物;(十)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;(十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。
第七十二条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，在约定期限内恢复原状。
第七十三条 物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者使用人应当予以配合;相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承担赔偿责任。
因维修养护物业共用部位、共用设施设备，造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第七十四条 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业。
物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。
业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。
第七十五条 物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。
占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。
机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。
物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。
第七十六条 利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十七条 建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第七十八条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向物业所在地的设区的市、县(市)物业管理行政主管部门设立的物业保修金专门账户交存物业保修金。
物业保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业保修金全额交存证明。
第七十九条 物业保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。
房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。物业保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。
第八十条 物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。
第八十一条 物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。
县(市、区)物业管理行政主管部门应当在物业保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。
建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第八十二条 物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，物业管理行政主管部门应当将物业保修金本息余额提存。
第八十三条 符合下列条件之一的，保修责任期满后本息余额退还建设单位：
(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;(二)出现物业质量问题，但建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务;(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。
物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业保修金本息余额依法列入清算财产。
第八十四条 物业保修责任期满前30日，物业管理行政主管部门应当将拟退还物业保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。
第八十五条 物业管理行政主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业保修金的交存、使用情况，接受业主和建设单位的监督。
第八十六条 省建设行政主管部门应当对物业保修金的交存、使用、管理和退还实施监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。
第六章 专项维修资金的使用和管理
第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后需要使用专项维修资金时，住宅物业、非住宅物业或者公有住房尚未售出，或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。
第八十八条 下列费用不得从专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(二)依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第八十九条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
设区的市、县(市)物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况合理确定交存标准，公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。
第九十条 已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
公有住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。
第九十一条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。
业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。
已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户，或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。
业主交存的专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第九十二条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由物业所在地设区的市、县(市)物业行政主管部门代管;已售公有住房专项维修资金，由设区的市、县(市)财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
设区的市、县(市)物业行政主管部门应当委托所在地的商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。
第九十三条 业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专项维修资金管理制度。
设区的市、县(市)物业管理行政主管部门对业主大会开立的专项维修资金账户以及资金使用进行监督。
第九十四条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存30%的，应当及时续交。
续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，按照设区的市、县(市)物业管理行政主管部门会同同级财政部门制定的续交具体管理办法执行。
第九十五条 房屋所有权转让时，结余的专项维修资金随所有权同时转让。
房屋灭失的，按照下列规定返还结余的专项维修资金：
(一)业主交存的返还业主;(二)公有住房售房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。
第九十六条 本条例实施前商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当自本条例实施之日起三十日内交由设区的市、县(市)物业管理行政主管部门代管;已售公有住房专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当自本条例实施之日起三十日内交由设区的市、县(市)财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
该物业管理区域业主大会已经成立的，专项维修资金先由代管部门或者管理部门接收后按照本条例第九十三条的规定执行。
专项维修资金管理办法的实施细则由省建设部门会同省财政部门制定。
第七章 法律责任
第九十七条 违反本条例第十条第二款规定，街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，未组织成立首次业主大会筹备组的，由县(市、区)人民政府责令限期改正，逾期未改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第九十八条 违反本条例第三十一条第二款规定，业主委员会组成人员资格终止后，逾期不交回有关资料、印章的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回;造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十九条 违反本条例第四十五条第一款规定，新建住宅的附属设施设备不符合规定条件交付使用的，由县级以上物业行政主管部门责令停止交付使用;拒不停止的，处交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下的罚款。
第一百条 违反本条例第四十七条第二款规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。
第一百零一条 违反本条例第四十八条规定，建设单位未按规定时限完成招标的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款。
第一百零二条 有下列情形之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款：
(一)违反本条例第四十九条第二款规定，建设单位未按时将临时管理规约和前期物业服务合同报送备案的;(二)违反本条例第五十条第一款规定，建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的;(三)违反本条例第六十条规定，物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。
第一百零三条 违反本条例第五十二条规定，建设单位在交接查验时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上三十万元以下的罚款。
第一百零四条 违反本条例第五十四条第一款规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。
第一百零五条 违反本条例第五十四条第三款规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第一百零六条 违反本条例第五十七条第一款规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上物业管理行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
违反本条例第五十七条第二款规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百零七条 违反本条例第五十三条、第六十九条第一款规定，建设单位、物业服务企业不移交有关资料和证书的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十九条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由县级以上物业管理行政主管部门责令追回;造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百零八条 违反本条例第六十三条规定，物业服务企业将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百零九条 违反本条例第六十四条第三款规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。
第一百一十条 违反本条例第六十五条第二款规定，物业服务企业不按规定公布物业管理区域的水、电总用量，业主的水、电总用量，物业服务企业的水、电用量，公摊的水、电用量和费用的计算方式的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上三万元以下罚款。
第一百一十一条 违反本条例第六十八条第三款规定，原物业服务企业未及时退出物业管理区域的，由县级以上物业管理行政主管部门责令其限期退出;逾期未退出的，处五万元以上三十万元以下的罚款。
第一百一十二条 违反本条例第七十一条、第七十二条、第七十六条规定，有下列行为之一的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款;所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的;(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的;(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
第一百一十三条 违反本条例第七十八条第一款、第八十一条第二款、第三款规定，建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期交纳;逾期不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金，可以处十万元以上三十万元以下的罚款。
第一百一十四条 违反本条例第八十七条第二款规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究负有责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
违反本条例第八十七条第三款规定，建设单位、公有住房售房单位未按规定分摊物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处应分摊费用两倍的罚款，并转入该物业管理区域专项维修资金专户。
第一百一十五条 违反本条例第九十一条第二款规定，业主未提供交存专项维修资金凭证，建设单位擅自将房屋交付使用的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由建设单位代业主履行交纳专项维修资金的义务。
第一百一十六条 违反本条例第九十六条第一款规定，未在规定时限内将商品住宅物业、非住宅物业专项维修资金交由物业行政主管部门代管的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期转交，逾期未转交的，处专项维修资金总额1%以上5%以下的罚款。
未在规定时限内转交已售公有住房专项维修资金的，由县级以上财政部门或者物业管理行政主管部门依照前款规定处罚。
第一百一十七条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第一百一十八条 县级以上物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、二十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。
第一百一十九条 物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第一百二十条 国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第一百二十一条 本条例中有关的专业用语含义：
(一)自用部位，是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;(二)自用设施设备，是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道，电线以及水、电、气户表等设备;(三)共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等;(四)共用设施设备，是指物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。
第一百二十二条 本条例自5月1日起施行。
物业管理的职责
是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：
(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
(2)房屋设备、设施的管理;
(3)环境卫生的管理;
(4)绿化管理;
(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;
(6)车辆秩序管理;
(7)公众代办性质的服务;
(8)物业档案资料的管理
篇6：广州市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，参照本办法执行。
第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。
未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。
第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。
居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。
第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。
区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。
第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。
房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。
第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。
供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。
第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。
第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第二章 物业管理区域
第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。
第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)建设单位营业执照;
(三)《建设用地规划许可证》及附图;
(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;
(六)地名批复文件。
第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业服务合同;
(三)物业服务企业资质证书;
(四)《建设用地规划许可证》及附图;
(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;
(七)地名批复文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。
第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)确定物业管理区域的理由和依据。
前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。
第十五条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)分割方案;
(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。
第十六条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。
前两款所规定明示或者公告的内容包括：
(一)物业管理区域的四至范围说明及附图;
(二)公共场所、公共绿地的面积和位置;
(三)公共车位数量和位置;
(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;
(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;
(六)共用设施设备名称及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 一般规定
第十七条 业主可以成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。
第十九条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。
市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。
业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。
第二节 业主大会筹备组
第二十条 物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：
(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的;
(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。
符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。
第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。
筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。
第二十二条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。
除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主，街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。
筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。
街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换。
第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。
拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。
第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。
经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。
更换筹备组成员的，应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。
第二十五条 筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：
(一)物业管理区域备案回执;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主清册;
(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;
(六)已筹集的物业专项维修资金清册。
建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。
第二十六条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。
筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。
筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，按前款规定程序重新确定。
第二十七条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。
筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。
第二十八条 筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。
筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。
第二十九条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单;
(六)制定首届业主委员会选举规则;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。
首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。
第三十条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。
第三十一条 候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。
第三十二条 筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。
公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。
第三十三条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。
筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定，重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。
第三节 业主大会
第三十四条 业主共同决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)决定是否设立业主监事会;
(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(六)选聘和解聘物业服务企业;
(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度;
(八)改建、重建建筑物及其附属设施;
(九)改变共用部位、共用设施设备的用途;
(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益;
(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;
(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;
(十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应当履行的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
第三十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：
(一)业主大会名称;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;
(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;
(十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时，代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限，但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定;
(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。
第三十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。
业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
(一)上一年度物业管理情况报告;
(二)上一年度业主委员会工作情况报告;
(三)上一年度业主大会收支情况报告;
(四)物业管理的其他有关事项。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告：
(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议;
(二)经业主委员会决定;
(三)经业主监事会提议;
(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十八条 业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主;逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。
20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定;业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉，街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。
第三十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。
公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。
第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。
采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。
第四十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日。
第四十二条 采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。
表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。
未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。
第四十三条 业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。
采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。
业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第四十四条 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。
第四十五条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第四十六条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
第四十七条 1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。
业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第四十八条 业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。
第四十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。
业主监事会每年度至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。
第五十条 业主监事会主要履行以下职责：
(一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;
(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;
(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;
(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正;
(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;
(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;
(七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;
(八)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查;必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;
(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。
